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乐橙pc客户端注册|回龙观3年200亿 记住今天它被你看不起的模样

时间:2020-01-11 14:34:10  查看:2630
内容摘要:作者丨小白回龙观业主眼中的3年200亿前几天采访一位80后辣妈,聊买房经历,十年的时间凭借两口子的努力,从回龙观租房,买小户型到买国风美唐的三居,过程很励志。她见证了回龙观的崛起,回龙观见证了她的成长。经适房在这片占的比重可不小,云趣园,风雅园,都是回龙观第一批经适房小区,2002年左右的房子。郦龙园,新龙城,吉晟别墅,流星花园,也是回龙观西区为数不多的商品房小区。

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乐橙pc客户端注册,作者丨小白

回龙观业主眼中的3年200亿

前几天采访一位80后辣妈,聊买房经历,十年的时间凭借两口子的努力,从回龙观租房,买小户型到买国风美唐的三居,过程很励志。她见证了回龙观的崛起,回龙观见证了她的成长。我印象特别深的一瞬间是她笑着说:“回龙观还会变得更好,最近的新闻你看了吗?北京将3年投入200亿资金提升回龙观天通苑宜居指数,多大的利好啊,曾经的睡城,现在正名了。”回龙观与她已胜似家乡一般的存在,看见回龙观变的更好,她打心里高兴。

那一年回龙观新房价格15000

在做这次采访之前,我给回龙观贴的标签是:人多、房子多,经济适用房,对了,还有看海。

第一次去回龙观还是2010年,记得那时街上的人还不是很多,偶尔能看到几个街头小贩,路两旁临时建筑很多,一排排拔地而起的房子,机械工程车,渣土车特别多,感觉哪哪都在施工,到处都在盖楼,那时很多人管回龙观叫睡城。

那一年回龙观新房价格15000...

现在回龙观一套四居或复式月租金都得12000…

我也曾思考,为什么这么多人会像王姐一样前赴后继的选择在回龙观安家置业,采访过后我理解了,回龙观交通便利,生活便利,有人气,这就是大部分回龙观业主的心声,这种感觉只有在一个地方居住久了才懂。

这里,生生被“码神”考成“学区房”

提起回龙观有不少有意思的段子,上高中那会,已经有同学家里拆迁从西城搬到那里,我一直以为回龙观这个名字跟道教有关,解释起来也和北边上风上水的说法相符,后来去昌平的第一个小区叫矩阵,进门奔北走到头就能看到供奉一尊神像,更印证了我的想法。直到有一次跟那边一位盘着核桃遛鸟的老大爷闲聊,人家说,你说的不对,明代皇帝曾经在祭拜陵墓往返十三陵途中在这驻足休息,所以这叫回龙观。

我们去过的地方都会有用标签去形容它,毫无疑问回龙观的标签就是“程序员之城”,关于“码神”的段子也是层出不穷,什么回龙观的“码神”包圆了这里所有的房子;“码神”的孩子把某某某小区生生考成了“学区房”;晚上十点回家,小区里还能找到不少停车位等等。这些段子我们大都无从考证,但互联网,it男,早出晚归,直到现在也是这里的常见符号。

回龙观晚上10点的公交车(拍摄于2018.7.9)

关于回龙观,你必须知道的事儿

聊起回龙观的发展,很多人未必了解,整个区域自西向东,沿着回龙观西大街和东大街发展,文化路西侧为西大街,东侧为东大街,回龙观的街道和小区非常规整,南北为路,东西为街,小区分布整齐。

西大街沿线发展的早,先建的小区都是98-02年的老房子,房源构成为单位分房,拆迁安置,部分小面积商品房及大量的经适房。商品房像龙华园西区东区以及中美合资的龙泽苑及东区,自带水系花园,那个年代还真是少见。经适房在这片占的比重可不小,云趣园,风雅园,都是回龙观第一批经适房小区,2002年左右的房子。郦龙园,新龙城,吉晟别墅,流星花园,也是回龙观西区为数不多的商品房小区。

龙腾,龙跃,龙锦属于第二批经适房,房龄在2004年左右,相比第一批经适房,距离轨道交通更近一些。

再往东看,龙锦东就更新了,06-08年的经适房,东城西城回迁安置,房子新建筑质量好一些,在经适房里算性价比高一点的,就是偏。商品房的话,有紫金新干线,华龙苑北里。

8号线开通,周边商品房关注度也一下高了起来,国风美唐,矩阵是这边比较火的小区。

回龙观目前整体二手房价格来看,经适房价格4-5万/平,纯商品房话5-6万/平。

为什么在回龙观买房,怎么买?

佳爷,揭叔的直播经常对遇到选择困扰的购房人说一句话,就是先明确需求,我再帮您推荐,想明白第一需求是什么,有的时候您的问题自然而然就迎刃而解了。

这话不假,就拿今天要说的回龙观举例,我用需求和楼盘的对应关系给您做个粗略的解释:

不求地段房子新:紫金新干线

不求地段房子便宜:华龙苑北里,天鑫家园

不求地段房子新还便宜:龙锦东

追求地段价格低:龙花园,龙腾苑

追求地段还得有电梯:新龙城

追求地段有电梯还得临地铁:首开智慧社

追求地段有电梯还得临地铁还得能上学:矩阵

追求地段有电梯还得临地铁还得能上学房子还得新:公园悦府,国风美唐3期

我列的只是我理解的一些购房需求和选择方法,当然您可能对应出的结果跟我是不同的,但是您按照我的方法做了,符合您要求的小区相对就容易取舍了,您说呢?

回龙观热盘

回龙观热门的楼盘正不少,新房时期的“风口”楼盘——国风美唐,有好学校背书的——矩阵小区等,上周末我就特意去游了一天回龙观。

国风美唐

8号线回龙观东大街出来,就看见了国风美唐,紧邻地铁的是二区,有门禁,但是管的不严,跟着就混进来了,小区周末给的感觉也是有些懒洋洋的,没什么人遛弯,跟着别人进去一栋楼,楼道里比较简陋,而且安装二层防盗门的住户不多,但是卫生保洁还算可以,楼道里正好有中介带人看房,从他们的对话中了解,小区租房消息很多,很多购房人买后都是租出去的,所以租售的房源比较多,即便这样,还是感觉冷清,可能少了一些居家感。

国风美唐实景图

实地感受过后,我认为美唐的3期要比1期和2期物业和居住品质更好一些,1期和2期租客相对多一些,目前美唐整体的价格在5.6-7万之间,一期因为房源即将满五,价格高一些,出现了7万左右的报价,户型来看挂售较多的为91平2居,125平3居,142的4居,从成交看,美唐并没有延续新盘成交的火热,因为价格相对价高,同等预算,踮踮脚能够上海淀的房子了,所以二手房成交数据在回龙观只能说是一般,成交主要来自1期2期房源,3期成交很少,如果选择这个小区的话,3期综合来看是个不错的选择,缺点就是未满五。

天龙苑-矩阵小区

从国风美唐北门出来,对面有一排餐饮底商,人气旺,往西走,到了矩阵,走进小区,右侧是底商和居委会,隐约还能看见一个幼儿园,左侧是活动场地,有业主在那打篮球,小区最北侧就是传说中的佛像。

天龙苑-矩阵小区

矩阵共分4期,户型有100多种,1期为1-10号楼,98-2000年的老楼,不带电梯,1期采用集中供暖,听业主说用的煤气罐,2期,3期为自采暖,都有电梯,4期只有1栋楼,商办楼,民水民电,另外,如果您在回龙观买房是为了孩子上学,矩阵小区为首都师范大学附属回龙观育新学校唯一划片商品房,12年制,也是海淀引进过来的分校,教学质量暂时还比不了海淀,但从中介口中得知,很多业主买这是为了孩子上学,目前小区住宅均价约为54000-58000。

小区实景图

龙华园

逛完8号线回龙观东大街附近的小区,我又去往回龙观地铁站附近,这边明显比东大街那片还热闹许多,上品折扣,华联,物美,生活商业配套应有尽有,学校的话也有昌平实验二小,看病积水潭医院也不太远,通过中介的成交量数据我选择先去看龙华园小区。

龙华园小区

地处回龙观核心地段,北临繁华的西大街,小区对面就是小学,东区户数多一些,31栋楼,1984户,小户型多,面积区间53-110平1-3居,有30多种户型可供选择,2居340-400万之间,首付最低130万左右,能买到顶层2居,150-160万首付可以轻松选择中间楼层2居。这个首付放眼整个二手房市场来说还是比较有吸引力的。过渡需求,既享受2年生活配套,因为地段核心,又有一定的保值性便于日后换房,性价比还是不错的,要注意的就是小区为98年左右的板楼,没有电梯。

新龙城

看完龙华园,找了辆共享单车,蹬了不到10分钟,高高兴兴来到新龙城,也是回龙观靠近京藏高速,且离市区最近的小区,新龙城为07年左右的小区,外立面看上去比较新,既有20层左右的塔楼,也有9层的电梯板楼,之前有业主反映小区物业管理一般,但是从环境来看,觉得还是非常不错的,小户型同样很多,落地飘窗,七八十平的2居成交较多,总价在500万内,缺点是密度大,小区共41栋楼,6400多户,离地铁龙泽站直线距离100米,但地铁口朝北,所以乘坐地铁需要绕桥,另外物业相对一般。如果400-500万预算,想买新一点且小区环境还不错的小区,新龙城9层小板楼可以作为一种选择。

小区实景图

紫金新干线

如果对地铁不是那么依赖,或者能够接受早晚上下班坐公交换乘地铁的话,回龙观东区您也可以看看,紫金新干线是这边比较新的小区,1期为09年左右建成,全部为板楼,7-10层带电梯,还有部分6层不带电梯的回迁房,主力户型为80-90平左右的2-3居,大部分为客厅落地窗,卧室飘窗设计,大客厅,浪费面积小,二期房龄新,13年左右建成,大部分是10层电梯板楼,户型和一期差不多,还有40多平小一居,四期又叫霍家营小区,为当地回迁房,还没房本。1期开盘价格8000左右,目前紫金新干线整体报价约为5万左右。

小区实景图

小区西侧有幼儿园和敬老院,底商均为生活配套,像超市,理发馆,便利店,但不允许做餐饮,一期还有篮球场,每周定期会有蔬菜水果售卖,生活较为便利,交通的话,专52,专59及各种快捷巴士可以满足业主换乘地铁的需求,缺点就是早高峰人多,堵车的话,上班时间不好把控,如果您预算在400-500万,想在回龙观东区置业,该小区虽然不是大开发商,但物业管理还算不错,24小时有保安巡逻,可以作为首选小区。

幼儿园

龙锦苑东

龙锦东为整个回龙观最新的经适房,房龄在2006-2008年,是东城西城回迁安置房,很多购房人选择这里是因为房子新建筑质量好一点,而且小区体量大,出房多,价格不高,450-500万可以够得上100-120平以上的大三居了,性价比高一些,缺点就是偏和没电梯,和紫金一样缺少大型的商业配套。目前龙锦苑东三区和东四区之间有商业配套规划,目前已做了围挡,可以期待一下。如果改善置业,想选一个新一点大面积小区,可以关注。

小区实景图

总结

1. 在回龙观买二手房,不同的需求我认为可以这样选择(个人观点,仅供参考):

刚需:龙华园小区;推荐理由:地段好,在最繁华的西大街,小区对面小学,户型选择多, 首付最低 150万左右能拿下2居。

置换:首选龙腾,龙跃;推荐理由:地段核心,大户型多,价格低。

学区:首都师范大学回龙观育新学校片区,像龙锦苑,矩阵小区,和谐家园;推荐理由:12年制学校,小学高中连读。

房子新不考虑地段:龙锦苑东;推荐理由:房龄新,500万左右可以买100平以上大三居,适合改善人群。

品质:1.公园悦府,2.美唐3期,3.新干线小区;理由:管理好,环境好,三个小区可以算作回龙观品质较好的刚改小区,物业来看公园悦府无疑最为严格,小区环境也好于后两个小区。

别墅:吉晟别墅 流星花园,理由:适合内部置换人群,碧水太贵够不着,1000-1400万预算,可以看看这俩小区,但小区不太成规模,如果同等预算,想要找个安静和圈层文化浓一点的小区不如看看孙河,奥北等成熟别墅区房源。

2.提到回龙观配套,西大街沿线要比东大街区域完善一些:

教育

从学校来看,育新学区,昌平实验二小,昌平实验小学(华北电力附属小学)是区域内口碑最好的三所小学,所以可以看看这三所学校对应的小区;此外,公园悦府配建了清华附中附属小学分校,紫金那边也有学校在建,但从我们目前得到的消息还没有确定学校具体是哪所。

医疗

积水潭医院和京都儿童医院为3甲医院,片区内还有安达医院。

大型商业

回龙观共两个华联,还有上品折扣,永辉,物美,文华市场早市及各种社区底商。

3.这次踩盘了解到,从回龙观区域的二手房成交来看,龙华园,龙锦苑东,新龙城这类小区是区域内成交热度高的小区,并不是我们想象中的美唐,公园悦府,新干线这些当年的“神盘”,地段好,生活方便,性价比高,是选择在回龙观买房的刚改一族的主要原因。

4.如果您想入手回龙观,320万左右的总价是这里的起步门槛,三四十平的开间,50多平的1居,可以看看。而对于大部分购房人,预算大都在400-500万,2居起步,妥妥的。无论您是在西二旗,上地,中关村,望京上班,还是在市区工作的刚改人群,都可以看看这里。


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